2013全国土地估价师资格考试辅导与练习（套装全5册）（①土地管理基础与法规②土地估价相关知识③土地估价理论与方法④实务基础⑤土地估价案例与报告）(第6版） 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子书 mobi 在线

　　全国土地估价师资格考试辅导与练习（第六版）（套装全5册）（①土地管理基础与法规②土地估价相关知识③土地估价理论与方法④土地估价实务基础⑤土地估价案例与报告）包含大纲要求、重要考点、典型答疑、例题分析、强化训练、模拟试题、历年真题及参考答案。本书在特别突出历年考题考查范围的基础上，涵盖了*考试知识点，紧握考试动向；既体现大纲精神，又有所创新。所选试题具有很强的实践性和针对性，便于读者在检查学习效果的同时，有的放矢地进行复习。

《土地估价实务基础》（第六版） 章　土地估价概念(1)

　【大纲要求】(1)

　【重要考点】(1)

　【典型答疑】(2)

　【例题分析】(5)

　【强化训练】(5)

第二章　土地估价的原则(10)

　【大纲要求】(10)

　【重要考点】(10)

　【典型答疑】(12)

　【例题分析】(14)

　【强化训练】(14)

第三章　土地估价的基本步骤(17)

　【大纲要求】(17)

　【重要考点】(17)

　【典型答疑】(20)

　【例题分析】(25)

　【强化训练】(25)

第四章　确定土地价格的方法(28)

　【大纲要求】(28)

　【重要考点】(28)

　【典型答疑】(30)

　【例题分析】(30)

　【强化训练】(30)

第五章　收益还原法基本概念和公式(32)

　【大纲要求】(32)

　【重要考点】(32)

　【典型答疑】(34)

　【例题分析】(36)

第六章　收益还原法基本步骤(37)

　【重要考点】(37)

　【典型答疑】(40)

　【强化训练】(42)

第七章　市场比较法(49)

　【大纲要求】(49)

　【重要考点】(50)

　【典型答疑】(55)

　【例题分析】(59)

　【强化训练】(61)

第八章　成本逼近法(66)

　【大纲要求】(66)

　【重要考点】(66)

　【典型答疑】(68)

　【例题分析】(71)

　【强化训练】(72)

第九章　剩余法(76)

　【大纲要求】(76)

　【重要考点】(76)

　【典型答疑】(80)

　【例题分析】(81)

　【强化训练】(82)

第十章　路线价法(87)

　【大纲要求】(87)

　【重要考点】(87)

　【典型答疑】(91)

　【例题分析】(93)

　【强化训练】(94)

第十一章　基准地价系数修正法(97)

　【大纲要求】(97)

　【重要考点】(97)

　【典型答疑】(99)

　【例题分析】(100)

　【强化训练】(101)

第十二章　模拟试题（一）(104)

第十三章　模拟试题（二）(110)

第十四章　模拟试题（三）(123)

第十五章　模拟试题（四）(136)

第十六章　历年真题及解析(152)

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《土地估价实务基础》（第六版）                                                                                                                    

章　土地估价概念

【大纲要求】

(一) 考试目的

测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义的理解与掌握程度。

(二) 考试范围

1．土地估价的概念。

2．土地估价的作用及现实意义。

3．土地估价的服务方向。

4．我国土地估价的产生背景和发展过程。

(三) 考试基本要求

掌握：土地估价的概念、作用。

熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的服务方向。

了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。

【重要考点】

一、土地估价的概念

土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

二、土地估价的作用及现实意义

地价作为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地估价为促进土地使用制度改革，保证国家土地所有权在经济上的实现，完善社会主义市场体系，培育地产市场，建立完善的土地产权制度，保护产权人的合法收益，促进地产正常交易和利用经济手段强化土地资产管理，全面科学合理地使用土地提供依据。其现实意义如下：

（1） 交易双方正常交易的基础；

（2） 合理征收土地税收的基础；

（3） 推进我国土地使用制度改革的重要前提；

（4） 调控土地市场供需的有力杠杆；

（5） 地价管理的基础性工作；

（6） 国家进行国有土地资产核算的重要手段。

三、土地估价的服务方向

不动产是人类生产生活的基础和载体。不动产估价应用领域很广，从国家和税收到百姓置业都与估价有关。其服务方向如下：

（1） 为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考、为税收提供依据，保证税收的公平性，是土地估价的初目的；

（2） 为国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股和清产核资等提供地价参考；

（3） 为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参考；

（4） 为土地使用权抵押提供地价参考；

（5） 为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭和清算等经济活动提供地价参考；

（6） 确定和更新城镇基准地价、标定地价；

（7） 实现城市地价动态监测；

（8） 对农用地进行分等定级；

（9） 确定农用地综合区片价；

（10） 为司法鉴定提供地价参考；

（11） 其他评估，如遗产、家产分割和赠与等的评估。

四、我国土地估价的产生背景和发展过程

土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有20多年的历史。土地估价行业在服务于市场经济建设、国有企业改革、土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。其发展过程如下：

（1） 建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度；

（2） 形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系；

（3） 形成了一支具有一定规模并专门提供土地估价中介服务的专业队伍；

（4） 有力地配合土地使用制度改革和土地市场建设；

（5） 有力地配合国有企业改革；

（6） 土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正和自主发展的道路。

【典型答疑】

1．如何理解土地估价的概念？土地的价格是在哪些限制条件下的价格？

答：土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下、某一时点的价格的过程。要特别注意的是，土地的价格是在某一权利状态下、某一时点、某一土地利用方式下的价格。

2．我国土地估价的发展过程是怎样的？

答：改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了需要，特别是1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标和拍卖比例等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场要求，1993年国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价资格实行全国统一考试。

3．土地和其他商品的价格形成是一致的吗？

答：土地估价必须依据土地估价的原理和方法。土地虽然像商品一样可以交易，但由于它不是人类劳动的产品，因此不具有价值，其价格受到经济、社会和自然等许多因素的影响，有别于一般商品的价格。这就决定了土地估价具有自己独特的理论和方法。只有遵循土地估价的原则，依据土地估价理论，正确选择土地估价的方法，充分考虑各种因素对土地价格的影响，才能正确评估出地产价格。

4．土地价格形成终取决于哪些因素？

答：土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成终取决于土地交易双方。也就是说，土地价格形成于市场，不充分掌握土地市场交易情况，不了解土地的供求情况，不把握土地市场的过去、现在和未来的发展趋势，也就不能评估出公正客观合理的地产价格。

5．政府土地政策对土地价格有影响吗？

答：是的，土地估价必须考虑政府土地政策的影响。如政府的城镇规划对地价可能产生巨大影响，同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津。如果不考虑政府的政策，地价评估结果很难称得上公正合理。

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6、2013全国土地估价师资格考试辅导与练习（第六版）（套装全5册）（①土地管理基础与法规②土地估价相关知识③土地估价理论与方法④土地估价实务基础⑤土地估价案例与报告）编辑与作者团队全程跟踪服务，为考生答疑解惑，解除考生复习的后顾之忧。（详见本书封底，获取更多服务信息）

前言

全国土地估价师考试是中华人民共和国国土资源部为了加强土地估价专业队伍建设，提高土地估价人员素质和执业水平，根据《城市房地产管理法》《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法规设置的专门针对土地估价从业人员的专业考试。

本丛书严格依据全国土地估价师资格考试大纲并参考全国土地估价师资格考试相关教材编写而成。丛书依照考试科目设置方法共分为五个分册，分别为《土地管理基础与法规》（第六版）、《土地估价相关知识》（第六版）、《土地估价理论与方法》（第六版）、《土地估价实务基础》（第六版）、《土地估价案例与报告》（第六版）。丛书的每个分册均包含土地估价基础知识及相关考点介绍、模拟练习题和历年真题。本丛书对具有一定难度的习题进行辅导，使考生深刻理解和掌握知识点；模拟练习题为考生在掌握知识点后有针对性地练习并检查复习效果提供参考；历年真题给考生直接的考场感受。

本丛书旨在发挥正确的导向作用，帮助广大考生迅速提高考试能力、顺利通过全国土地估价师资格考试。由于编写水平有限，书中难免有不足之处，恳请广大读者批评指正。

另外，在编写本书过程中，编者参考和引用了一些相关专业书籍的观点或内容，在此谨致谢忱！

编者

2013年3月