华图2015全国物业管理师资格考试讲义?真题?预测三合一：物业管理基本制度与政策（附970元网络课程卡+50元代金券）物业管理师2015版教材 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子书 mobi 在线

　　一、知识精讲及典例分析（讲义）

二、*真题及名师详解（真题）

三、全真模拟及命题预测（预测）

除此之外，在每章的知识精讲之前，都有对考试大纲进行陈述与分析并对2015年的考试分值进行了预测。

篇　知识精讲及典例分析

章　物业管理概述

节　物业管理的概念

一、物业管理的概念

二、物业管理的特征

第二节　我国物业管理的产生与发展

一、物业管理的起源与发展

二、城镇住房制度和住房制度改革

三、我国物业管理的产生

四、我国物业管理的发展

五、物业管理在社会经济中的作用

第三节　我国物业管理制度建设的历史沿革

一、物业管理制度建设的必要性

二、《条例》颁布前的物业管理制度建设

三、《条例》颁布后的物业管理制度建设

四、《物权法》颁布后的物业管理制度建设

第四节　《物业管理条例》

一、制定和修改过程

二、指导思想和立法原则

三、制度特色

四、主要内容

五、基本法律关系

第五节　《物权法》关于“业主的建筑物区分

所有权”的规定

一、业主的建筑物区分所有权

二、专有部分的所有权

三、共有部分的共有权

四、共同管理权

五、业主的诉讼权利

第二章　物业管理服务

节　物业管理服务的特点和内容

一、物业管理服务的特点

二、物业管理服务的内容

三、物业管理服务标准

第二节　物业服务收费

一、物业服务收费原则

二、物业服务收费形式

三、物业服务收费管理

第三节　物业服务定价成本监审

一、物业服务定价成本监审的定义

二、物业服务定价成本监审的原则和依据

三、物业服务定价成本的构成

四、物业服务定价成本审核的方法和标准

第四节　物业使用与维护

一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变

二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘

三、公用事业单位应当依法履行维修养护责任

四、装饰装修房屋行为应当依法规范

五、利用物业共用部位、共用设施设备经营的规定

六、存在安全隐患物业的维修义务

第五节　物业服务企业

一、物业服务企业的义务

二、物业服务企业的责任

三、物业服务企业的风险防控

第六节　物业服务合同

一、前期物业服务合同

二、物业服务合同

三、两种物业服务合同的区别

第七节　物业管理的法律关系

一、物业管理法律关系的构成

二、物业管理法律关系的特征

第八节　物业管理的法律责任

一、物业管理的行政责任

二、物业管理的民事责任

第三章　物业管理的基本制度

节　业主大会制度

一、业主大会制度的作用和特征

二、业主的权利与义务

三、业主大会

四、业主委员会

五、指导和监督

第二节　管理规约制度

一、管理规约

二、临时管理规约

第三节　前期物业管理招标投标制度

一、前期物业管理招标投标概述

二、前期物业管理招标规则

三、物业管理投标规则

四、开标、评标和中标规则

第四节　物业承接查验制度

一、物业承接查验的定义

二、物业承接查验制度的必要性

三、物业承接查验制度的基本原则和指导思想

四、物业承接查验的依据和条件

五、物业承接查验的内容和程序

六、建设单位的义务和责任

七、物业服务企业的义务和责任

八、物业承接查验记录、协议与备案

九、保护业主权益的相关规定

第五节　物业服务企业资质管理制度

一、物业服务企业的性质和地位

二、物业服务企业资质管理的必要性

三、物业服务企业的资质等级

四、物业服务企业资质等级的申请与核定

五、物业服务企业资质证书的变更、注销与撤销

六、物业服务企业资质管理违规行为的法律责任

第六节　物业管理从业人员职业资格制度

一、物业管理从业人员的职业素质与职业资格

二、实施物业管理师制度的现实意义

三、物业管理师资格考试

四、物业管理师资格注册

五、物业管理师执业

六、物业管理师继续教育

第七节　住宅专项维修资金制度

一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门

二、住宅专项维修资金的交存

三、住宅专项维修资金的管理

四、住宅专项维修资金的使用

五、住宅专项维修资金的监督管理

六、住宅专项维修资金违法行为的法律责任

第四章　房地产相关制度与政策

节　房地产法律制度概括

一、房地产与房地产业

二、房地产业的作用

三、我国房地产法律体系

第二节　建设用地制度与政策

一、建设用地使用权出让

二、建设用地使用权划拨

第三节　规划设计及工程建设管理制度与政策

一、城市规划管理制度与政策

二、勘察设计管理制度与政策

三、招投标和建设监理制度与政策

四、建设工程施工与质量管理制度与政策

第四节　房地产开发经营管理制度与政策

一、房地产开发企业的管理

二、房地产开发的项目管理

三、房地产开发项目转让

第五节　房地产交易管理制度与政策

一、房地产交易的基本制度

二、房地产转让管理

三、商品房销售管理

四、房屋租赁管理

五、房地产抵押管理

第六节　房地产权属登记制度与政策

一、房地产登记制度概述

二、房屋权属登记

第七节　房地产中介服务管理制度与政策

一、房地产中介服务的概念及特点

二、房地产中介服务人员资格管理

三、房地产中介服务机构管理

四、房地产中介服务业务管理

第八节　城市危险房屋与白蚁防治管理制度与政策

一、城市危险房屋管理

二、城市房屋白蚁防治管理

第二篇　真题及名师详解

2014年《物业管理基本制度与政策》真题

参考答案及名师详解

第三篇　全真模拟及命题预测

《物业管理基本制度与政策》模拟试题一

《物业管理基本制度与政策》模拟试题二

参考答案及名师详解

《物业管理基本制度与政策》模拟试题一

《物业管理基本制度与政策》模拟试题二

　　张宝魁：全国注册造价工程师，现任教于河北工业大学，全国多家知名培训机构特聘讲师、一线金牌讲师，有多年网络授课与面授教学经验，全国累计培训人次达数十万次，考点分析透彻，命题思路把握精准，深受全国各地学员喜爱。发表科研论文30多篇，编写多部著作，多次获得省部级科研与教学奖励。

　　马清珍，天津大学博士，现任教于天津商业大学，全国注册房地产估价师，面授培训的一线金牌讲师，教学经验丰富，深受广大学员的欢迎。主要研究方向为房地产估价、开发经营及物业管理。

　　华图物业管理师研究院：隶属华图教育，是华图针对物业管理师师考试专门打造的*的研究团队。该研究院由建筑领域名师及长期从事一线教育教学工作的专家及学者组成。该研究院致力于物业管理师执业资格考试的研究，出版发行符合考生需求的权威教辅图书。

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　　篇知识精讲及典例分析

　　章物业管理概述

　　年度单选题多选题合计

　　2010年16×1=16分4×2=8分24分

　　2011年15×1=15分5×2=10分25分

　　2012年12×1=12分4×2=8分20分

　　2013年15×1=15分4×2=8分23分

　　2014年7×1=7分2×2=4分11分

　　（一）考试目的

　　测试应考人员对物业管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）和《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”分析、处理物业管理服务工作中相关问题的能力。

　　（二）考试内容

　　1．物业管理的概念、内容和特征，物业管理产生的主要原因。

　　2．我国物业管理的产生与发展，物业管理在社会经济中的地位和作用。

　　3．我国物业管理制度建设的必要性，《条例》颁布前后物业管理制度建设及其主要特点，《物权法》颁布后物业管理制度建设及其主要特点。

　　4．《条例》的指导思想和立法原则、创设的法律制度及制度特色，《条例》的主要内容、确立的法律责任及其特点、确立的基本法律关系。

　　5．《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定，业主身份的认定，专有部分和共用部分的认定，业主人数和总人数的认定，行使专有部分所有权的相关规定，行使共有部分共有权的相关规定，业主共同决定事项的范围，表决规则，业主大会和业主委员会的设立、效力和处置权，建筑物及其附属设施的管理方式、维修资金、费用分摊及收益分配，业主对物业服务企业的监督权，业主的诉讼权利，《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定。

　　本章历年考试所占分值呈减少的趋势，考点较少，2015年分值估计16~17分。2014年所考11分试题全部来自于当年的必考点和重点。

　　节物业管理的概念

　　一、物业管理的概念

　　物业管理，可以从广义和狭义两个方面定义。广义的物业管理，是不动产管理活动的总称，是指业主通过自行管理、委托其他管理人或者物业服务企业等方式，对其所有的建筑物及其附属设施进行维修、养护和管理的活动。

　　狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　业主是物业的所有权人——重点，有权根据不同情况，对建筑物及其附属设施选择不同的管理方式：一是，业主自己进行管理；二是，将不同的服务内容分别委托给不同的专业服务企业；三是，统一委托物业服务企业提供综合管理服务。

　　在尊重业主自主选择权的前提下，提倡按照市场规则推行委托专业的物业服务企业实施物业管理，是现阶段我国物业管理政策的基本导向——重点。《条例》中对“物业管理”的定义，正是以此为出发点和基本目标的。

　　【例题】 在尊重业主自主选择权的前提下，提倡按照市场规则推行（ C ）实施物业管理，是现阶段我国物业管理政策的基本导向。

　　A. 业主自行          

　　B. 委托相应专业公司

　　C. 委托专业的物业服务企业          

　　D. 委托专业的物业服务企业和相应专业公司

　　具体来说，我们可以从三个方面理解物业管理的概念。

　　（一）物业管理是业主选聘物业服务企业的管理方式

　　虽然法律并不强制业主必须选择物业服务企业来管理物业，但是业主选聘物业服务企业本身就是行使自主权的一种方式，应当受到法律保护。

　　将业主选聘物业服务企业作为物业管理活动的前提条件，强调物业管理是一种市场行为、市场关系和市场活动，必须遵守市场规则。——重点

　　【例题】 将业主选聘物业服务企业作为物业管理活动的前提条件，强调物业管理是一种（ D ），必须遵守市场规则。

　　A. 市场行为和市场关系   B. 市场关系和市场活动

　　C. 市场行为和市场活动   D. 市场行为、市场关系和市场活动

　　业主选聘物业服务企业，必须在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，必须通过公开、公平、公正的市场竞争机制进行，必须纳入市场秩序。——重点

　　【2013年真题】 业主与物业服务企业应当在等价有偿、诚实信用和（ C ）的基础上签订物业服务合同。

　　A. 公开合法B. 有序竞争

　　C. 平等自愿D. 民主协商

　　制定市场规则，维护市场秩序，是政府履行物业管理市场监管职能的重要手段。——重点

　　业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理的，必须遵守物业管理的市场秩序，服从政府主管部门按照《条例》进行的监管。——重点

　　（二）物业管理的依据是物业服务合同

　　物业管理活动的实质，是业主和物业服务企业以物业管理服务为标的进行的一项交易。——重点

　　【例题】 物业管理活动的实质，是业主和物业服务企业以（ A ）为标的进行的一项交易。

　　A. 有偿物业管理服务          B. 有偿物业特约服务

　　C. 无偿物业管理服务          D. 无偿物业特约服务

　　物业服务合同，是物业管理活动产生的契约基础。物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本性质。——重点

　　【2013年真题】 《物业管理条例》所称的物业管理活动中的基础是（ D ）。

　　A. 土地使用权出让协议B. 商品房买卖合同

　　C. 房屋租赁合同D. 物业服务合同

　　物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。——重点

　　（三）物业管理的内容是维修、养护、管理物业以及维护环境卫生和秩序

　　物业管理的内容主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、秩序维护、装饰装修管理等服务。

　　【例题】 从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项包括（ AB ）。

　　A. 物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护

　　B. 物业管理区域内绿化、清洁的维护

　　C. 为业主提供特长期无偿的专项服务

　　D. 家政预约服务

　　E. 专项维修资金的代管服务

　　在履行物业管理基础服务义务的前提下，物业服务企业还可以接受（=可以不接受）业主和使用人的委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目，例如，利用物业资源和客户资源开展多种经营，为业主提供租赁服务管理、物业招商、营销策划、销售代理等不动产投资理财服务。

　　【2013年真题】 关于物业管理的说法，正确的是（ CD ）。

　　A. 所有房屋的管理，业主都应选聘物业服务企业

　　B. 单一业主的后勤部门从事的房屋管理不属于物业管理（名师解读：这项管理属于广义的物业管理）

　　C. 物业管理的内容包括房屋及配套的设施设备的维修、养护、管理

　　D. 物业管理是市场行为

　　E. 物业管理的目的是提供低价的公共服务

　　【2010年真题】 关于物业管理的说法，正确的是（ B ）。

　　A. 物业管理的直接责任主体是物业服务企业（名师解读：应是业主）

　　B. 物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地

　　C. 物业管理的内容是维修、养护、管理（名师解读：物业管理的内容包括对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护）

　　D. 物业管理的性质是公益性的公共服务活动（名师解读：应是等价有偿服务）

　　【例题】 下列关于物业管理的表述中，不正确的是（ B ）。

　　A. 物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动

　　B. 对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业服务企业来进行管理

　　C. 物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的

　　D. 物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定

　　【解析】 B项不正确，《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。

　　二、物业管理的特征

　　社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。

　　【2011年真题】 我国物业管理的三个基本特征是（ A ）。

　　A. 社会化、专业化、市场化B. 社会化、专业化、企业化

　　C. 社会化、集中化、市场化D. 社会化、现代化、企业化

　　【2010年真题】 我国物业管理的基本特征有（ BCD ）。

　　A. 统一化B. 市场化

　　C. 社会化D. 专业化

　　E. 现代化

　　（一）社会化

　　物业管理的社会化，是指由多个业主通过业主大会选聘一家物业服务企业的统一管理。

　　物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提；现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。——必考点

　　物业管理社会化，有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。

　　在业主大会委托授权的范围内，集中实施统一管理，有利于提高整个城市管理的集约化程度，充分发挥住宅小区与各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益和环境效益的协调发展。

　　【2013年真题】 物业管理社会化的必要条件是（ A ）。

　　A. 现代化大生产的社会专业分工

　　B. 物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离（名师解读：这是必要前提）

　　C. 物业服务企业成为独立承担民事责任的企业法人

　　D. 有健全的市场机制和良好的市场秩序

　　【例题】 物业管理社会化的必要前提是（ B ）。

　　A. 现代化大生产的社会专业分工(名师解读：这是必要条件)

　　B. 物业的所有权、使用权与物业的管理权相互分离

　　C. 物业的所有权与物业的管理权相互分离

　　D. 物业的使用权与物业的管理权相互分离

　　（二）专业化

　　物业管理的专业化，是指由物业服务企业从解决专业难点入手，充分运用专业方法，通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需求。

　　专业化要求物业服务企业具备专业的人员、专业的组织机构、专业的生产工具、专业的管理方法；要求物业服务企业运用先进的维修养护技术，实施房屋及其设施设备的运行、维修和养护工作。物业管理的专业化，要求建立市场准入制度，物业服务企业承接物业项目必须具备一定的资质等级，从业人员执业必须具备一定的职业资格。

　　【2013年真题（修改）】 物业管理的专业化，要求物业服务企业有专业的人员、专业的组织机构、专业的生产工具和（ A ）等。

　　A. 专业的管理方法B. 统一的收费标准

　　C. 超值的服务模式D. 公开的服务承诺

　　物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度，是物业管理专业化的两大制度基础。

　　【2014年真题】 物业管理专业化的两大制度基础是物业服务企业资质管理制度和（ B ）。

　　A. 物业承接查验制度B. 物业管理师制度

　　C. 前期物业管理招标投标制度D. 住宅专项维修资金制度

　　【例题】 关于物业管理的专业化，下列说法不正确的是（ C ）。

　　A. 物业服务企业从解决专业难点入手，充分运用专业方法，通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需求

　　B. 要求物业服务企业有专业的管理工具设备

　　C. 物业服务企业必须具备一定的资质等级，但物业管理人员不必具备一定的职业资格

　　D. 要求物业服务企业运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理

　　（三）市场化

　　市场化是物业管理的基本特征。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。——重点

　　【2012年真题（修改）】 下列不是物业管理的特征的是（ D ）。

　　A. 社会化B. 专业化

　　C. 市场化D. 集中化

　　【2011年真题】 物业管理的市场化特征集中体现在等价有偿和（ D ）。

　　A. 政府调控B. 业主决策

　　C. 企业决策D. 双向选择

　　在市场经济条件下，物业管理的属性是交易，提供的商品是服务，交易的方式是等价有偿。物业管理活动必须遵循市场规律，在等价有偿的基础上实现业主和物业服务企业之间的公平交易。

　　【2012年真题】 物业管理的本质是提供一种（ D ）。

　　A. 及时维修B. 统一管理

　　C. 无偿服务D. 有偿服务

　　物业服务企业的商业性和物业管理活动的市场化，是物业管理可持续发展的经济基础。——必考点

　　【2011年真题】 关于物业管理的说法，错误的是（ D ）。

　　A. 物业管理属于第三产业（名师解读：新教材去掉，但表述正确）

　　B. 物业管理是服务性行业

　　C. 物业管理属于房地产行业

　　D. 物业管理的性质是公益性的公共服务活动（名师解读：应是有偿服务活动）

　　【例题】 物业服务企业的（ A ）和物业管理活动的市场化，是物业管理可持续发展的经济基础。

　　A. 商业性B. 社会性

　　C. 专业性D. 集中性

　　第二节我国物业管理的产生与发展

　　一、物业管理的起源与发展

　　物业管理起源于19 世纪60 年代的英国。

　　【例题】 物业管理起源于（ D ）的英国。

　　A. 18世纪60年代B. 18世纪90年代

　　C. 19世纪30年代D. 19世纪60年代

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